Antes de comprar una propiedad: estudio de títulos, promesa y escritura

Primero, conocer la propiedad

Antes de comprometer dinero, se revisa el estado legal del inmueble. Se solicitan en el Conservador de Bienes Raíces la copia de la inscripción de dominio con vigencia y los certificados de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones. También se verifica que las contribuciones estén al día, que no existan deudas de gastos comunes y que el vendedor sea efectivamente quien figura como dueño.

El estudio de títulos

El estudio de títulos analiza la cadena de inscripciones anteriores del inmueble, habitualmente de los últimos diez años, para confirmar que cada traspaso fue válido y que no hay vicios que afecten tu dominio. Es lo que detecta, por ejemplo, una hipoteca que nunca se alzó, una prohibición de enajenar o una herencia sin inscribir. El análisis que hace tu banco suele proteger la garantía del banco; una revisión independiente te protege a ti.

La promesa de compraventa

Muchas operaciones parten con una promesa de compraventa, un contrato que obliga a las partes a celebrar después la compraventa definitiva. Para que sea válida debe constar por escrito, fijar un plazo o condición que determine cuándo se firmará el contrato prometido y describirlo de tal manera que solo falte cumplir las formalidades legales. Las arras, las multas y las causales de término deben quedar claras desde el comienzo para evitar disputas.

Escritura, inscripción y arriendos

La compraventa de un inmueble debe otorgarse por escritura pública ante notario, y el dominio solo se transfiere cuando se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. Los arriendos también merecen un contrato bien redactado: plazo, renta, reajustes, garantía y condiciones de restitución, para prevenir conflictos posteriores.